2006年12月05日

UPTOWN日記

庶民には、真の「山の手」「エエとこ」の人の考える事はよくわからない…

「建てるなら豪邸」 芦屋・六麓荘に建築制限条例改正案(asahi.com)

 日本屈指の高級住宅街とされる兵庫県芦屋市六麓荘(ろくろくそう)町(252世帯)で「敷地400平方メートル以上の一戸建て」しか新築できないようにする条例改正案を4日、市が議会に提案した。相続税を払えないなどの理由で土地を手放す地主が相次ぎ、住民が求める「閑静な住宅街」の維持が瀬戸際にあるためだ。高級感を最大の特徴とする芦屋ブランドを守りたい市が、住民の要望を受け入れた形で、全国でも異例の「豪邸しか建てられない街」が生まれることになりそうだ。

 六麓荘町の住民は、開発当初から町内会独自の協定を設け、高級住宅街の維持に努めてきた。協定では、建物は一戸建ての個人宅に限り、新築と増改築には町内会の承認が必要▽敷地は400平方メートル以上▽町内での営業行為は一切禁止する――などを制定。このため町内にマンションや商店はまったくない。


別に、敷地は小さくても「高級感」ある住宅はいくらでも作れるし、「閑静な住宅地」に支障をきたす気もしないのだが、それはやっぱり庶民考えってものなんだろうな〜。
歴史ある街などで、景観を守るために色々住宅に関する条例がある(例えば2階建て禁止・屋根や壁の塗装色指定・垣根などの仕様を限定など)が、その多くは観光価値を保つためのものだ。
「自意識」の問題としてこういう決断をする、そして市がそれにのっかるってのはすごい話だな〜。

 しかし、バブル経済の崩壊後、資金調達のために土地を売ったり、相続税を払えなくなって土地を物納したりする住民が続出。町内の物件の約7割を手がけてきたという「芦屋不動産」(芦屋市)の深見徹五郎会長によると、この15年で約50件の土地が分割されるなどして手放された。土地を差し押さえられ、競売にかけられた例もあったという。

 住民の危機感が一気に高まったのが03年8月、甲子園球場のグラウンドの約半分にあたる約7400平方メートルの土地が一度に売りに出された時だ。バブル期は3.3平方メートル(1坪)あたり700万円した土地が約100万円まで下がり、協定に反して老人ホームを建てる計画が持ち上がった。住民たちの反対で一戸建て用地として分割売却されたが、住民たちは04年12月にまちづくり協議会を結成。市に条例づくりを働きかけてきた。


最初に協定ありきなので仕方ないかもしれないが。普通「建設に住民が反対」というと、例えば胡散臭い宗教施設だとか、騒音や悪臭を伴う工場・処理施設や、風俗関連の店なんかが思い浮かぶのだが、老人ホームも「けしからん」存在なんだねえ…
最初の引用部分なんかも考え合わせると、この町的には「商店」「マンション」「福祉施設」なども、「景観を損ねるネガティブな存在」なんだねえ(今後は商業施設を建てられなくなるし)。凄いなー。まあこのくらいハッキリしててくれるとかえって助かるかもしれん。双方。

 市が提案したのは地区ごとの建ぺい率などを定めた「建築物の制限に関する条例」の改正案で、対象地域は、六麓荘町の全体約37.7ヘクタール。400平方メートル以上の敷地への一戸建て住宅しか新築を認めない▽建物の高さは10メートル以下にする――2点が柱で、町内会の協定を踏襲した。同市建築指導課は「高級住宅地としての芦屋ブランドを守りたいという意思が住民と一致した」と説明している。


芦屋市サイトに地区計画の詳細がある。
実際は同町内でもエリアによって若干規制内容が異なるようだが、見てみると制限事項はさらに細かい。

建ぺい率:30%(地区A)ないし40%(地区B.C)

「地区A」は、町の68%をしめるメインエリアと見られるが、そこで30%。
建ぺい率規定はその町・地区・用途によって大きく異なるが、ごく一般的な住宅地ではせいぜい50〜60%ぐらいだろうか。
仮に、最低限の面積である400uの土地を購入し、A地区に家を建てようとする。

建坪の上限は、400*0.3=120u。
坪換算で36.3坪
………400uでこれだけの家しか建てられないのか……
家自体を「豪邸」にしたいなら、かなりの面積の土地を購入しなければいかんのね…

建ぺい率が低いという事は、要するに「庭を広く取れ」ということでもある。
定められた緑化率の最低限度は

40%(地区A.B)ないし30%(地区C)

うへぇ。高いよママン。
しかも『 (ただし,屋上緑化及び壁面緑化は除く。)』とキッチリ但し書き付きだよ。
緑化率は大抵、商工業地区や公共施設などに高めに定められる。最近では条例として個々の住宅地に緑化計画として定められるケースも増えてきた。
しかしこの率は高いってー。学校でもせいぜい10%台くらいのようなんだが。

他にも色々とあるようで。

建築物等の形態又は意匠の制限

1.屋根の色彩は,基調となる色はけばけばしくならない配色とし,明度・彩度については壁面の色彩と調和したものとする。

2.壁面の色彩は,けばけばしくならない配色で,落ち着いた色調とする。
色彩の範囲は,
@R(赤),YR(橙)系の色相を使用する場合は,彩度4以下
AY(黄)系の色相を使用する場合は,彩度3以下
Bその他の色相を使用する場合は,彩度2以下
とするが,自然素材についてはこの限りでない。

3.門扉は原則として内開き構造とする。
ただし,外開きの場合で開放時に敷地境界線をこえないものについてはこの限りでない。

4.道路の角切り部分を自動車の出入口としない。


軒の高さも、7m(地区A,B)、12m(地区C)に制限されている。
大部分が実質2階建て上限となるので、高層建築自体をアウトにするための規定でもある。

今時どれだけの転入者が「芦屋ブランドの体裁」を保てるのか分からないが、まあ市と住民が合意に至ったことなら口出しする筋合いでもない。「広い敷地がスッカスカ、あるいは空家が目立つ」状況になりそうな気もするが。
「芦屋ブランド」って、あくまでイメージの問題で、しかも外部から金が落ちるようなものでもない(お金持ち・しかも豪邸所有ならばたくさん税金払ってくれるだろうけど、それ以外の経済効果は考えにくい)と思うんだけど。

実際問題、「超高級住宅地」は、これまでも同様の規制を要求する事があったようだ。ただし、面積はかなり違うが。

 関東では東京都世田谷区が、同区玉川田園調布で都市計画法に基づく地区計画で敷地を160平方メートル以上と130平方メートル以上の2種類に制限している。同区成城では自治会が「成城憲章」を定めて250平方メートルを標準的な敷地とし、相続税対策で土地を分割する際は1件の広さを125平方メートル以上とするよう定めている。

 国土交通省市街地建築課の担当者は「一戸建ての敷地面積にゆとりを持たせる規制は他地域にもあるが、200平方メートル程度を確保する場合が一般的で、400平方メートル以上は聞いたことがない」としている。


記事の最後、町の紹介部分にも驚かされた。

町内会の入会金は50万円。


要するにこういう山の手は、「会員制高級住宅地」と考えればいいわけだな〜…
敷居の高さも納得である。


posted by 大道寺零(管理人) at 09:56 | Comment(2) | TrackBack(1) | 日記
この記事へのコメント
昨日、関西の情報番組「ちちんぷいぷい」でもこの話題が取り上げられてました。ゲストコメンテーターの鈴木ヒロミツ(東京在住)が何か言いたそうにしてましたが、司会の角アナウンサーに「六麓荘は六本木ヒルズの平たいようなもんやで」といわれて「そんなとこなら好きなようにしたらええわ」といってました。
角さんいわく、「隣家との間もごっつうはなれている。しかしそれでもクーラーの室外機の騒音でもめたりするらしい」とのことです。
Posted by ふらここ at 2006年12月05日 14:34
>ふらここさん

やっぱり「雲の上」な人たちなんですなぁ。

>「隣家との間もごっつうはなれている。しかしそれでもクーラーの室外機の騒音でもめたりするらしい」

ひぃぃ。そんなにでっかい敷地でゆったり作られているのに。閑静にも程があるというか、「アシヤイヤーは地獄耳」なのでしょうか。
Posted by 大道寺零 at 2006年12月06日 17:46
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Excerpt: 屋上緑化屋上緑化(おくじょうりょくか)とは、建築物の断熱材|断熱性や景観の向上などを目的として、屋根や屋上に植物を植え緑化することである。同様に、建物の外壁を緑化することを壁面緑化(へきめんりょくか)..
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Tracked: 2007-11-03 19:37